«Подводные камни» в операциях с недвижимостью и типичные ошибки при заключении сделок

Операции с недвижимостью и типичные ошибки при заключении сделок

Большинство людей еще на ранних этапах своей жизни, на собственном опыте убеждаются, что наступать на одни и те же грабли – это наносить себе вред и предоставлять неприятности, но уже по собственному желанию. С недвижимостью все обстоит намного серьезнее, поэтому эти грабли стоит обходить десятой дорогой, чтобы в итоге не оказаться в суде или с пустым кошельком.

Несовершеннолетние претенденты на недвижимость

Одной из причин попадания людей в суд после проведения операций с недвижимостью –является ущемление несовершеннолетних лиц. Если суд постановит, что сделка была проведена неправильно и были ущемлены права детей, то сделка будет аннулирована, причем возможно покупатель не сможет вернуть свои деньги. Поэтому, если в операциях с недвижимостью фигурируют дети, то стоит получить согласие от органов опеки прежде чем подписывать какие-либо бумаги. В противном случае можно легко попасть в просак.

Лица не достигшие совершеннолетия, а именно дети в возрасте до 18 лет, согласно закону, могут совершать сделки с недвижимостью, которая находится в их собственности – самостоятельно. Однако, при этом, должно иметься письменное соглашение от лиц, которые представляют их на законных основаниях. Также должен быть документ от органов опеки. То есть ребенок является владельцем лишь формально, и при отсутствии согласия взрослых он не сможет самостоятельно управлять недвижимостью на свое усмотрение. Это касается не только продажи или аренды, но и ремонта и прочих ситуаций где могут заключаться договора.

Такая же ситуация прослеживается в случае с приватизацией. Ярким примером будет ситуация, когда ребенок, проживающий у бабушки, квартиру которой продали без его согласия. Родители ребенка распорядились недвижимостью без его участия. С одной стороны, все выглядит нормальным, однако права несовершеннолетнего лица были нарушены, он имел право, которого его лишили, — участвовать в приватизации. В ходе суда, сделки, проведенные подобным образом, признаются недействительными.

То есть, при заключении сделок, где фигурируют несовершеннолетние, необходимо уделять особое внимание деталям, собирать все необходимые бумаги, чтобы после заключения сделки не было ни малейшего повода для судебных разбирательств и ее аннулирования. Покупателю необходимо убедиться, чтобы в документах на права на недвижимость не было малолетних детей, интересы которых могут быть нарушены. Продавцы же, в свою очередь, должны быть честными и сразу говорить покупателю о детях-владельцах недвижимостью. Срок исковой давности для сделок с недвижимостью отсчитывается с момента, когда лицо об интересах которого забыли во время проведения сделки, узнает о нарушении своих прав. Поэтому даже спустя несколько лет, когда Вы и забудете о том, как купили эту недвижимость, могут появиться родственники, которые будут готовы к судебному разбирательству.

Сложнее обстоит ситуация в случае перепродажи недвижимости несколько раз. То есть это означает, что приобрели недвижимость у продавца, который умолчал о несовершеннолетних детях, а затем еще раз продали другому покупателю. Таким образом последний владелец является добросовестным покупателем, поэтому права ребенка восстановить в полной мере не удастся и вернуть квартиру не получится, однако можно взыскать деньги, которые он должен был получить от продажи.

Коммунальные квартиры

Владельцы комнат коммунальных квартир не желают искать совладельцев, поэтому оформляют продажу с помощью договора дарения, а такие сделки порой являются «отличным» поводом для судебного вмешательства. Такую сделку легко оспорить, так как дарение, сопровождаемое встречной передачей, является недействительным. В связи с этим, при проведении такой сделки следует искать всех владельцев или вовсе отказаться от заключения договора.

Дабы убедиться в отсутствии не объявившихся совладельцев, стоит запросить у продавца выписку на недвижимость, чтобы иметь все данные о прописанных жителях и обезопасить себя от проблем в будущем.

Получить подобную информацию можно и без участия владельца недвижимости, подать запрос можно лично или через сервис в Интернете. К информации разрешен свободный доступ, и получить данные о количестве жильцов можно после подачи запроса.

Проверка наследства

При заключении сделок с недвижимостью часто возникают судебные разбирательства по поводу наследства. После смерти владельца квартиры его наследство переходит к лицам, указанным в завещании. Хорошо если такое лицо одно, тогда недвижимость можно спокойно продавать и ни о чем не беспокоиться. Но чаще всего, происходит так, что после продажи появляется еще один владелец, который не знал о том, что наследство вступило в действие. И теперь этот обделенный совладелец имущества захочет восстановления справедливости и заявит о правах на наследство, а именно на недвижимость, которая уже была продана.

Исходя из этого, стоит удостовериться в том, что все лица, имеющие право на наследство, были оповещены о проведении сделки и предоставили свое согласие на ее проведение, также стоит проверить являются ли действительными основания, на которых наследник получил имущество.

Аферы с продавцом

Недееспособность продавца — это распространенная афера среди мошенников, чтобы проведенную сделку объявили недействительной.

Ярким примером такого мошенничества будет следующая ситуация. У продавца была приобретена квартира. Владелец не вызывает никаких сомнений по поводу своей честности и порядочности, проходит сделка, передаются деньги. По договору квартира стоит до 1 миллиона рублей, это делается с той целью, чтобы не платить налоги, но квартира стоит дороже и все деньги свыше этого миллиона также передаются продавцу, но они не проходят по документам. Новые владельцы въезжают в квартиру, делают ремонт. Но, проходит какое-то время и бывший владелец квартиры обращается в суд и требует аннулировать сделку, предоставляя справку о наличии психического расстройства, где указано что он состоит в диспансере на учете уже на протяжении длительного периода. Суд проводит экспертизу, которая подтверждает наличие психических расстройств и невменяемость продавца. Такое заключение и будет надежным подспорьем для признания проведенной сделки недействительной.

После судебного процесса продавец получает право собственности на недвижимость и должен будет возвратить деньги, уплаченные ему покупателями, то есть тот самый миллион. Однако получить обратно деньги, уплаченные свыше этого миллиона, не удастся так как они не фигурируют в документах, а значит доказать, что продавец получил их будет невозможно. Поэтому всегда следует указывать истинную сумму покупки.

Доверие с ограничением

Поручить заключить договор с недвижимостью или другими ценными вещами стоит только добросовестным родственникам или лицам, которых Вы хорошо знаете и полностью уверенны в их честности и порядочности. Доверенность – это документ, который, как и все прочие, может быть подделан, а доверенность отменена, поэтому, передавая через документ права на собственность, либо получение средств после заключения сделки с недвижимостью, Вы, сильно рискуете, так как теперь судьба денег и недвижимости полностью зависят от доверенного лица. В сфере заключения сделок с недвижимостью, это очень частая практика, когда доверенное лицо присваивает себе деньги продавца, поэтому стоит быть весьма осторожными.

Доверенность необходимо заверить нотариально, при ее составлении стоит указать полномочия проверенного лица, чтобы защитить себя от мошенничества. А именно наделить полномочиями на проведение сделки и сдачу документов в Россреестр. Не стоит давать полномочия для получения денег и распоряжения ими ни под каким предлогом.

Приобретение недостроенной недвижимости

Многие покупатели в виду своей неопытности заключают сделки о купле-продаже недостроенной недвижимости с застройщиком. При проведении подобной сделки очень легко можно стать жертвой мошенников, ведь квартиры, да и весь «недострой», могут продаваться не только одному лицу, а нескольким покупателям сразу. В итоге происходит продажа одного объекта нескольким покупателям. Проверить количество проданных квартир в строящемся доме нельзя, но кроме этого, строительная компания вовсе не имеет полномочий проводить такие операции с недвижимостью, поэтому заключенный договор является недействительным.

Если объект уже зарегистрирован и регистрационная палата отказала Вам в регистрации, тогда следует сделать следующее:

  • Сделать запрос в ГКН для получения выписки с подтверждением, что объект значится за третьими лицами;
  • Заказным письмом уведомить застройщика о регистрации недвижимости за третьими лицами;
  • Получить от строительной компании официальный ответ, о получении письма с претензией.

Если все действия по разрешению сложившейся ситуации сводятся к обещаниям, которые не подкрепляются какими-либо документами, тогда стоит уведомить застройщика в письменном виде, о намерении подать заявление в суд, в случае его бездействия. Такое письменное сообщение стоит отправлять заказным письмом либо под роспись, чтобы при разбирательствах обвиняемая сторона не заявила о том, что никаких претензий не было. После получения ответа с отказом или по прошествии календарного месяца следует подавать судебный иск.

Суду необходимо предоставить документы о гарантии, которые предоставил продавец на проданную жилплощадь.

В случае признания действий покупателя добросовестными, продавец должен будет возместить все вложенные средства в денежном эквиваленте либо через передачу квартиры, которую пострадавшее лицо получит в построенном доме.

Жильцы в комплексе

Приобретение недвижимости с жильцами – это также большой риск. Поэтому перед проведением сделки необходимо проверить количество людей, прописанных в интересующей Вас недвижимости.

Подписывать документы о купле-продаже стоит только после того, как сам продавец выпишется с квартиры и будет получено документальное подтверждение об этом. Только после выписки всех жильцов можно приступать к последующим этапам сделки.

Агентство недвижимости «Юнион» предлагает широкий выбор квартир в Балашихе и Железнодорожном. Звоните прямо сейчас +79256644257

Наша группа ВКонтакте

Узнать стоимость услуги

и получить помощь нашего специалиста

Консультация абсолютно БЕСПЛАТНАЯ!

или позвоните нам по телефону
+7(925) 664-42-57

Мы на Одноклассниках